【注文住宅の土地探し】いい土地と悪い土地の見分け方とは？知らないと後悔するかもしれない土地選びの重要チェックポイント

「さあ、いよいよ夢のマイホームづくり！」

「まずは土地探しから！」

…と意気込んでみたものの、こんなお悩みはありませんか？

家づくりは多くの人にとって、一生に一度の大きなお買い物ですよね。

その中でも、土地選びは家の満足度を大きく左右します。 これは本当に重要なステップだと、家を建てた今、改めて感じています。

私たち夫婦も、家づくりを始めた当初は土地探しで悩みました。 たくさんの土地情報を見比べる毎日でした。

この記事では、私たちのリアルな経験を踏まえながら解説します。 注文住宅を建てるための「いい土地」と、少し注意が必要かもしれない「悪い土地」の見分け方について、分かりやすくお伝えしていきます。

結論を先にお伝えします。

土地探しは「家族の暮らしを具体的にイメージすること」と「いくつかのチェックポイントを知っておくこと」で、後悔する可能性をぐっと減らせます。

この記事を読めば、土地探しへの漠然とした不安が解消されるはずです。 そして「わが家にとっての良い土地」を見つけるための、具体的な行動がイメージできるようになるでしょう。

ぜひ、最後までお付き合いください。

1｜【注文住宅の土地選び】そもそも「いい土地」ってどんな土地？基本的な特徴を考えてみよう

まずは一般的に「いい土地」と言われる土地には、どんな特徴があるのか見ていきましょう。

これが全てではありませんが、基本的な考え方として参考にしてみてください。

1-1｜暮らしやすさに直結する？周辺環境から考えるいい土地のポイント

新しい家での暮らしを想像したとき、家の周りに何があったら嬉しいでしょうか？

毎日の生活に関わる施設が近くにあると、暮らしやすさが大きく変わってきます。

奥さん

「毎日の買い物があるから、スーパーは歩いて行ける距離にあると本当に助かる！子供が急に熱を出したときのために、かかりつけにしたい小児科が近いのも安心材料だね。」

のぶさん

「そうだね。将来、子供が大きくなったら小学校までの道のりが安全かも大切。交通量の多い道路を渡らなくていいか、街灯は整備されているか、実際に歩いて確認したいね。」

家族のライフスタイルによって、優先順位は変わってきます。

例えば、子育て世代なら学校や公園の近さが重要です。 共働き夫婦なら駅からの距離や、スーパーの営業時間が重要になるかもしれません。

自分たちの家族にとって、何が一番大切かを話し合ってみましょう。 そして、リストアップしてみるのがおすすめです。

1-2｜日当たりや風通しは重要？土地の方角や形状について

日当たりの良さは、家の明るさや暖かさを左右します。 洗濯物の乾き具合など、日々の快適さを決める大切な要素です。

一般的に、南側に道路がある「南向きの土地」は日当たりが良く、人気が高い傾向にあります。

ただ、他の向きの土地にもそれぞれメリットがあります。

また、土地の形は四角形に近い「整形地」の方が、設計の自由度が高いです。 デッドスペースが生まれにくいため、効率的に建物を配置しやすいと言われています。

奥さん

「やっぱり南向きの土地は明るくて魅力的だよね。洗濯物もよく乾きそう！」

のぶさん

「うん、日当たりは大事だね。でも、例えば北向きの土地でも工夫はできるよ。吹き抜けや高窓（ハイサイドライト）を設けることで、明るい家は実現できるんだ。土地の個性を活かす設計力も重要みたいだよ。」

敷地の二方が道路に面している「角地」も人気です。 しかし、人目につきやすい、価格が高いといった側面もあるので、メリット・デメリット両方を理解しておくと良いでしょう。

1-3｜通勤・通学の利便性も考慮したい、交通アクセス

毎日の通勤や通学も、暮らしの快適さを決める大切な要素です。

のぶさん

「サイト上では『駅まで徒歩10分』でも、実際に歩いたら違うこともあるよね。信号待ちが多くて15分かかったり、急な坂道で大変だったり…。自分の足で、できれば使う時間帯に歩いてみるのが一番確実だね。」

奥さん

「うんうん。ベビーカーを押しながらでもスムーズに歩ける道幅があるかとか。夜道は暗すぎないか、という視点も、私たちにはすごく重要なポイントだったよね！」

1-4｜安心して暮らすために確認しておきたい土地の安全性

長く安心して暮らすためには、土地そのものの安全性を確認しておくことがとても大切です。

特に、地盤の強さは重要です。

地盤が弱い土地だと、地震の際に揺れが大きくなることがあります。 最悪の場合、家が傾いてしまう「不同沈下」が起きたりする可能性も。

昔、その土地が何だったか（田んぼ、沼地、川など）を古地図で調べてみるのも良い方法です。 地盤の強さを推測する一つのヒントになります。

建物の最終契約前に地盤の強さが分かり、改良が必要かどうかが判断できたので、非常に安心できる材料になりました。

2｜【注文住宅の土地探し】もしかしたら避けた方が良いかも？注意したい土地の特徴と見分け方のヒント

次に、土地を購入する前に少し注意しておきたいポイントについて見ていきましょう。

「悪い土地」と決めつけるわけではありません。 しかし、特性を理解しておくことで、思わぬ出費やトラブルを避けられる場合があります。

2-1｜希望の間取りが入らない可能性も？変形地や狭小地について

三角形やL字型、通路の奥に敷地がある旗竿地などの**「変形地」。 面積が小さい「狭小地」**は、相場より価格が安いことが魅力です。

しかし、建物の形が制限されたり、希望の間取りが実現できなかったりする可能性も。

また、工事の際に重機が入りにくく、建築費用が割高になるケースも考えられます。

のぶさん

「この旗竿地、道路から奥まっているから静かでプライバシーも守れそう。だけど、車の出し入れは少し大変かもしれないね。」

奥さん

「確かに。それに、通路部分が長いと、そこにコンクリートを敷く費用も別途かかるよね。もし検討するなら、購入前にハウスメーカーの担当者さんに相談するのが安心かも！どんな家が建てられそうか、具体的なプランと見積もりを出してもらうといいね！」

2-2｜再建築が難しい場合も？道路との関係で注意したい土地

家を建てるためには、その土地がある条件を満たす必要があります。 それは**「建築基準法で定められた幅員4m以上の道路」に2m以上接していること**です。

これを「接道義務」と言います。

この条件を満たしていない土地には、原則として家を建てることができません。

たとえ今、家が建っていたとしても、建て替えができない「再建築不可物件」である可能性も。

また、面している道路の幅が4m未満の場合、「セットバック」というルールがあります。 道路の中心から2mの位置まで、敷地を後退させなければなりません。

その部分は自分の土地であっても、建物を建てたり塀を作ったりできなくなります。

2-3｜追加費用がかかることも？インフラが整っていない土地

電気、ガス、水道といった生活インフラは、あって当たり前と思いがちです。 しかし、ここにも落とし穴が潜んでいることがあります。

土地によっては、水道管やガス管が敷地の前面道路まで来ていない場合があります。 その引き込み工事に数十万〜百万円以上の追加費用がかかることがあります。

のぶさん

「この土地、価格は魅力的だけど、もしかしてインフラ整備で費用がかさむパターンかな？古い住宅街だと、水道管が細くて交換が必要になるケースもあるらしいよ。」

奥さん

「事前にしっかり確認しておかないと大変だね。土地代は安く済んだのに、総額では高くなってしまった…なんてことになりかねない。見積もりに含まれているか、要チェックだね。」

2-4｜購入前に知っておきたい、法的な制限がある土地

土地には**「用途地域」**というものが定められています。 建てられる建物の種類や高さに制限があるのです。

これは、住みやすい環境を守るための都市計画のルールです。

奥さん

「用途地域？家の周りの環境に関係してくるのかな？」

のぶさん

「そうだね！例えば、静かな環境で暮らしたいなら『第一種低層住居専用地域』を選ぶといいね。家の近くに大きな商業施設や工場が建つ心配が少ない、ということみたいだよ。」

自分たちが希望する広さや階数の家が、その土地の法的制限内で建てられるか。 購入前に必ず確認が必要です。

2-5｜見落としがち？近隣の環境から考える注意点

書類上は良い土地に見えても、実際に暮らしてみると気になる点が出てくることもあります。

のぶさん

「現地に行ってみたら、隣の家の窓がリビング予定地と向き合っていた、なんてことも。これだとカーテンを開けにくい生活になるかもしれないね。」

奥さん

「ご近所トラブルは避けたいもんね。境界線にブロック塀などがない場合は、どこまでが自分たちの土地なのか、事前に測量図でしっかり確認しておくことも大切だね。」

3｜【実践編】いい土地と悪い土地の見分け方！後悔しない注文住宅のための土地チェックリスト

では、実際にどうやって土地を見極めていけば良いのでしょうか。 私たちが実践したチェックリストをご紹介します。

3-1｜まずは書類で確認！土地の情報収集で見ておきたいこと

気になる土地が見つかったら、まずは不動産会社から資料をもらいましょう。 そして、基本的な情報を確認します。

専門的なことが多いので、分からないことは曖昧にせず、遠慮なく質問することが大切です。

3–2｜必ず現地へ！自分の足で歩いて確かめたいチェックポイント

書類だけでは分からないことが本当にたくさんあります。

必ず現地を訪れて、自分の五感で確かめることを強くおすすめします。

【現地チェックリスト】

3-3｜時間帯や曜日を変えて見えてくること

土地の表情は、時間や曜日によって大きく変わることがあります。 一度の訪問で決めてしまうのは少し早いかもしれません。

奥さん

「平日の昼間はすごく静かで良い場所だと思ったけど、休日の夕方に来てみたら、前の道路の交通量が意外と多くてびっくり！」

のぶさん

「うん、逆に夜に来てみたら、街灯が少なくて思ったより暗い道だなって気づけたね。最低でも『平日の昼』『休日の昼』『夜』の3回は訪れてみると、その土地の本当の姿が見えてくるかもしれないね。」

3-4｜ハザードマップを活用した土地の安全性の確認方法

土地の災害リスクは、国や自治体が提供している「ハザードマップ」で誰でも確認できます。

特におすすめなのが、国土交通省の「重ねるハザードマップ」です。

住所を入力するだけで、洪水、土砂災害、津波などの災害リスクを地図上でまとめて確認できるので非常に便利です。

検討している土地が安全なエリアにあるか、購入を決める前に必ずチェックしましょう。

3-5｜プロの視点を借りるのも一つの方法

自分たちだけで判断するのが不安な場合は、専門家の意見を聞くのが一番の近道です。

私たちの場合、気になる土地が見つかるたびに一条工務店の営業担当者さんに相談していました。 土地の資料（公図や測量図など）を送って見てもらいました。

すると、プロの視点から具体的なアドバイスをもらえました。 「この土地ならこんな間取りが実現できそうですよ」 「この土地で庭を作るとなると少し厳しいかもしれません」 といったアドバイスは、判断の大きな助けになりました。

ハウスメーカーの担当者は、土地を見て、その上にどんな家が建てられるかを考えるプロです。 心強い味方として、積極的に頼ってみることをおすすめします。

まとめ｜理想の注文住宅は、納得のいく土地探しから

今回は、注文住宅の土地探しにおける「いい土地」と「悪い土地」の見分け方についてお話ししました。 私たちの体験談も交えながら、ポイントをお伝えしました。

たくさんのチェックポイントがあり、少し圧倒されてしまったかもしれません。

でも、忘れないでほしいことがあります。

それは、完璧な100点満点の土地というのは、なかなか見つからないということです。

日当たりは最高だけど駅から少し遠い。 価格は手頃だけど形が少し不整形…など。

どんな土地にもメリットとデメリットがあるはずです。

一番大切なのは、「私たち家族にとって、これだけは譲れない」という優先順位をはっきりさせることです。 そして、納得できる土地を見つけることです。

土地探しは、理想の家づくりという長い旅の、まだ始まりに過ぎません。

大変なこともありますが、新しい暮らしを想像しながら進める土地探しは、きっと楽しい時間になるはずです。

この記事が、あなたの後悔しない土地選びの助けになれば、これほど嬉しいことはありません。

納得のいく最高の土地を見つけて、素晴らしい家づくりをスタートしてくださいね。

応援しています！

プロフィール

のぶさん

Instagram

一条工務店　hug me35坪　2階建て吹き抜け
共働きアラサー夫婦。１歳の息子を子育てしながら、夫婦でブログを運営中

趣味：キャンプ、カラオケ
好きな歌手：BUMP OF CHICKEN
好きな食べ物:焼肉（焼肉キング御用達）

私たちが家づくりで集めた情報や経験を発信しています。このブログがみなさんの家づくりのお役に立てれば幸いです。よろしくお願いします。